A revisão do regime de Habitação a Custos Controlados, a insuficiente e burocrática atividade do IHRU, a exígua criação de habitação social, não são mais do que a falta de verdadeiro interesse pelos problemas das pessoas.
«Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar». (Artigo 65.º/1, Constituição da República Portuguesa – 1976-04-10)
«Todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde». (Artigo 2.º/1, Lei n.º 83/2019 – 03-09-2019)
O salário mínimo nacional em Portugal no ano de 2024, foi de 820 euros e, em 2025, essa retribuição mensal aumentou 50 euros. O salário médio, que aumentou 6,3% face a 2023, chegou aos 1.602 euros e, para 2025, prevê-se uma subida não inferior a 5%. As notícias alertam para que nunca houve tantas pessoas a ganhar mais de 3.000 euros líquidos por mês, o que representará a enormidade de cerca de 2% da população ativa.
A Pensão Social de Velhice atinge hoje a exorbitância de 255,25 euros mês, e 145.479 idosos recebem o Complemento Extraordinário de Solidariedade (44,43 euros para os com mais de 69 anos).
Em 2024, a Pensão Média em Portugal era de 570 euros, e a generalidade das pensões teve em 2025 um aumento entre 1,85% e 3,9%. Já existem um pouco mais de 2,5 milhões de idosos a receber algum tipo de pensão. O valor do Indexante dos Apoios Sociais em 2025, passou a ser de 522,50 euros.
Não nos podemos esquecer que o Índice de Preços no Consumidor em 2024 foi de 2,4%, com previsões para 2025 de 2,3%, apesar de verificarmos uma percentagem mais elevada neste primeiro trimestre.
As classes médias, que suportam os governos, e nos levam para mais um superavit em 2025, estão de parabéns! Isto, apesar de classe média portuguesa ter um dos menores poderes de compra da União Europeia, já que vivemos com preços de uma Europa rica e salários ao nível dos mais pobres.
«Os portugueses da classe média são os que têm um rendimento anual disponível (após impostos e transferências) entre 7.575 e 20.200 euros, ou seja, entre 631,25 e 1.683,33 euros por mês, a 12 meses». Estamos ricos!
Os idosos, os pensionistas, as mães ou pais solteiros, os jovens, os deslocados profissionais, os estudantes, os imigrantes (12,4% das contribuições totais da Segurança Social em 2024), cerca de 1 milhão de trabalhadores que auferem o Salário Mínimo Nacional, as cerca de 2,3 milhões de pessoas a receberem entre o SMN e 1.000 euros, e os muitos precários, já podem todos respirar de alívio…
Por cá, a confiança é tal, que os pequenos investidores («os demais estão noutra») preferem refugiar-se nos Certificados de Aforro, em máximos de 1998! Temos ainda os custos das empresas em Portugal, nomeadamente as da fileira da Construção Civil e Materiais de Construção, a subirem mais do que na União Europeia. Verdadeiros desincentivos ao investimento na indústria da construção civil (construção, reforma e conservação de edifícios), representativa de cerca de 17% do PIB português.
Quando os custos da construção de habitação crescem – não somente da mão-de-obra – para além do valor da inflação, o Estado ajuda persistentemente com a aplicação de uma Taxa Normal de 23% de IVA, podendo aplicar a Intermédia ou, preferencialmente, a Reduzida de 6%. Em Portugal, há uma insaciável atitude de saque, de receitas fiscais normais e extraordinárias, à custa da construção e da habitação.
Hoje ficámos a saber que em 2024, o crescimento nominal do PIB foi inferior à subida da receita fiscal e contributiva arrecadada, o que deu origem a um ligeiro aumento da carga fiscal, que subiu para uns brutais 35,7% do PIB (INE).
Apesar de o Instituto Nacional de Estatística ter revelado que, em 2024, foram comprados mais de 156 mil prédios (um aumento de 14,5% relativamente a 2023), sabemos que as famílias portuguesas estão a comprar cada vez menos casas. Somente cerca de 96 mil foram adquiridas no ano passado por portugueses, menos 3,4% do que no ano pré-COVID-19.
Não me estou a esquecer das inúmeras medidas de mitigação lançadas pelos últimos governos, nomeando algumas como o «RAU» (1990), «NRAU» (2006), a chamada «Lei Cristas» (2012), «Lei de Bases da Habitação» (2019), «Mais Habitação» (2023), «Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação», o notável Programa Arrendar para Subarrendar, a «Garantia Pública» para jovens na compra da primeira casa, Isenção do IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos, e outras alterações recentes anunciadas para tentar resolver a Crise Habitacional em Portugal e, agora, o «1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação». Uma verdadeira «colcha de retalhos»…
Nos últimos anos, o preço médio das casas em Portugal, tem sofrido aumentos de: 9,6% em 2019; 5,9% em 2020; 8,3% em 2021; 9,7% em 2022; 11,8% em 2023; 10,4% em 2024. Depois de um decréscimo em 2019, a produção na Construção Civil tem tido um ligeiro crescimento, da ordem dos 2,9% em 2021, 2,0% em 2022, 5,8% em 2023, e 3,1% em 2024, manifestamente insuficientes para a procura e uma das razões para o crescimento dos preços da habitação em Portugal.
No caso das famílias não portuguesas, em 2024 reforçaram a aquisição em 19,2%, sendo que representaram 30% dos novos contratos de crédito à habitação em Portugal. Em 2023 já eram 12,7% das compras, quando os novos pedidos de crédito habitação ainda eram 11,7%.
Paradoxal é a situação relativa ao arrendamento, que não é melhor. Apesar das alterações ao nível do Alojamento Local e alguns incentivos, com a escassez de oferta os preços não param de crescer.
Enquanto o preço médio dos arrendamentos aumentou 4,7% em 2024, para 16,20 euros por metro quadrado (m2), algumas regiões assinalaram médias mais elevadas, como por exemplo Lisboa a 19,30 euros m2, Região Autónoma da Madeira a 15,10 euros m2, Norte e Algarve com 14,30 euros m2. Dramático! Naturalmente a culpa não é dos imigrantes visto, manifestamente serem, também, vítimas desta situação.
A revisão do regime de Habitação a Custos Controlados (Portaria n.º 65/2019), a insuficiente e burocrática atividade do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), a exígua criação de habitação social (invariavelmente portadora de uma carga depreciativa da identidade de «bairro social»), não são mais do que a falta de verdadeiro interesse pelos problemas das pessoas. A insuficiente informação que o maior proprietário nacional tem do seu vasto património, das necessidades e condições que o parque público de habitação pode disponibilizar, só confirmam a tese.
Entretanto, a erradicação das «barracas» é uma falácia, pois o seu número e localizações até estão a aumentar! Na grande maioria dos casos, os seus habitantes não são bandidos, são pessoas comuns que vendem a sua força de trabalho e as suas aptidões para sobreviver e, ainda assim, não conseguem pagar uma renda nas periferias. Não despiciendo, a ocupação ilegal de casas também está em crescendo, e não somente de casas abandonadas, como também de casas vazias do Estado/Autarquias.
Triste, quando foi anunciado em setembro que o governo iria «mais do que duplicar» a oferta pública de habitação (58.993 casas até 2030), e se esqueceu que 26.000 já estavam contempladas no Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) para conclusão até 2026.
Todavia, esse número não vem colmatar a falta de habitação, e é imperioso que haja mais incentivos à iniciativa privada que, se tiver condições, não constrói somente «habitação de luxo», subsector onde os preços subiram mais de 23% entre 2021 e 2024. Um de vários aberrantes paradigmas da atualidade, que se aplica a toda a fileira, quer no que à construção diz respeito, como na remodelação, é os custos da burocracia, com tempos de espera de 2 a 5 anos pela aprovação de um simples projeto.
Reconhecendo que não é fácil, nem rápido, o processo complexo de ultrapassar os constrangimentos dos últimos muitos anos e os interesses instalados, obriga um Pacto de Regime (que não se circunscreva aos ciclos políticos) que contrarie as miopias ideológicas e a medíocre contenda entre políticos e partidos por um lado, a inércia do Estado, e a falta de visão de médio e longo prazo, tipicamente portuguesa.
Todavia, se os políticos, os decisores e, em particular, na Assembleia da República não se rodearem de respeitados técnicos que os assessorem, vamos continuar a ter mais do mesmo: Um enorme falhanço das políticas públicas para a habitação.
Sérgio Cordes Aniceto | Consultor de Gestão, Marketing e Imobiliário
