Talvez menos debatido, mas também determinante para solucionar a crise de habitação, seria uma revisão do Direito das Sucessões, opina o advogado luso-alemão Alexander Rathenau.
«O regime das quotas indisponíveis no Direito das Sucessões português representa um entrave significativo à gestão eficiente do património imobiliário e deveria ser alvo de reforma urgente», considera Alexander Rathenau, advogado estabelecido em Lagos.
E justifica: «a imposição de quotas sobre as quais o falecido não pode dispor livremente resulta, na prática, na multiplicação de heranças indivisas, em que múltiplos herdeiros não conseguem chegar a um acordo sobre o destino dos bens. O resultado é a proliferação de imóveis inabitados, sujeitos à degradação e ao abandono durante décadas, com impactos negativos na economia, no mercado imobiliário e no ordenamento do território».
Significa isto que «a justificação histórica das quotas indisponíveis a favor dos descendentes já não se adequa à realidade atual. Esta figura jurídica teve origem numa época em que os filhos e filhas não só dependiam economicamente da herança para garantir a sua subsistência, como também contribuíam ativamente para o sustento e bem-estar da família».
Hoje, «essa lógica já não se justifica, pois, os descendentes, na grande maioria dos casos, atingem a sua independência financeira ainda em vida dos progenitores e não desempenham qualquer papel no sustento do agregado familiar. Assim, a imposição de quotas indisponíveis deixou de ter fundamento prático, tornando-se uma limitação anacrónica à livre disposição do património pelos titulares».
Rathenau vai mais longe e considera que «a eliminação das quotas indisponíveis permitiria uma maior liberdade de disposição patrimonial, respeitando a vontade do falecido e facilitando a circulação e valorização do património imobiliário. Além disso, evitaria conflitos prolongados entre herdeiros e reduziria o número de imóveis em ruínas, contribuindo para uma melhor utilização dos recursos habitacionais e para um mercado imobiliário mais dinâmico e acessível».
«Portugal precisa de uma reforma profunda do Direito das Sucessões, adaptando-o às exigências atuais e eliminando regras que já não se justificam. A sucessão deve ser um instrumento eficiente de continuidade patrimonial, e não um entrave à utilização racional dos bens imóveis. Embora o Código Civil português seja de 1966 e o Código Civil alemão remonte a 1900, este último, a título de exemplo, não prevê quotas indisponíveis, permitindo que o testador escolha livremente quem quer que seja como seu único herdeiro, mesmo existindo descendentes».
Regime jurídico do arrendamento é «excessivamente complexo»
Alexander Rathenau considera que têm sido «implementadas medidas sensatas, como a redução progressiva da carga fiscal para os senhorios que celebram contratos de arrendamento de longa duração».
Ainda assim, «persiste o desafio de muitas famílias em Portugal continuarem a considerar a compra de um imóvel com recurso a crédito hipotecário mais vantajosa do que o arrendamento».
Uma percepção que «prejudica o desenvolvimento de um mercado de arrendamento estável e contribui para o elevado nível de endividamento das famílias portuguesas».
O advogado acredita que «medidas complementares, como o reforço dos incentivos ao arrendamento acessível para a classe média e à habitação social, poderiam fortalecer ainda mais o mercado de arrendamento. Em paralelo, uma regulamentação mais eficaz das modalidades de arrendamento de curta duração, como o Alojamento Local (AL), poderia contribuir para aumentar a disponibilidade de imóveis destinados a arrendamento permanente».
Se até aqui, o legislador já conferiu às autarquias «ferramentas para regular o Alojamento Local nos respetivos municípios, permitindo a adoção de medidas proporcionais, ajustadas às necessidades específicas de cada concelho, sem recorrer a proibições generalizadas», também deveria reformar a legislação do arrendamento de longa duração».
Uma reforma na lei permitiria «evitar que os proprietários se sintam desencorajados a colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento tradicional. Hoje existem disposições que acabam por afastar potenciais senhorios».
Um exemplo disso é a renovação automática dos contratos de arrendamento. «Um contrato celebrado por um ano renova-se automaticamente por mais três anos, salvo se existir uma cláusula em sentido contrário. Esta regra, além de desproporcional, gera insegurança entre os proprietários, por não corresponder às expectativas comuns associadas a contratos de duração limitada».
Por outro lado, «regras mais claras e equilibradas poderiam fortalecer a confiança no mercado de arrendamento e estimular a oferta habitacional. O regime jurídico do arrendamento em Portugal permanece excessivamente complexo, dificultando a decisão de quem considera disponibilizar o seu imóvel para arrendamento tradicional. Simplificar a legislação e garantir um equilíbrio justo entre os direitos e deveres de senhorios e arrendatários é essencial para dinamizar e estabilizar o mercado de arrendamento em Portugal».
Soluções globais para o flagelo nacional
Questionado sobre que medidas poderiam contribuir de forma significativa para combater a crise habitacional e dar resposta às necessidades da população, Alexander Rathenau, avança com uma série de sugestões.
«A meu ver, uma das principais medidas seria a promoção da construção de habitação social destinada a famílias de classe média, através de um modelo de investimento público e público-privado. Poderiam ser criados incentivos financeiros para os promotores imobiliários, incluindo redução da carga fiscal, concessão de empréstimos com taxas de juro bonificadas e atribuição de subsídios diretos. Além disso, parcerias público-privadas poderiam ser estabelecidas para potenciar o investimento na construção habitacional acessível, garantindo um maior volume de oferta e promovendo um equilíbrio sustentável no mercado imobiliário».
Embora o sistema fiscal português já contemple alguns incentivos, «estes permanecem insuficientes face às exigências da realidade atual», afirma.
Outra solução viável «consiste na reconversão de edifícios existentes. Imóveis comerciais desocupados, como escritórios e lojas, podem ser convertidos em habitação. O legislador deveria criar incentivos específicos para este tipo de requalificação. Além disso, o Estado português dispõe de diversos edifícios públicos desocupados ou subutilizados, que deveriam ser canalizados para o mercado habitacional», sugere.
Por outro lado, seria «importante a criação de um programa de apoio à aquisição de habitação própria por famílias, que poderia incluir a concessão de empréstimos com juros reduzidos ou subsídios diretos para facilitar a compra da primeira casa. Um passo positivo nesse sentido foi a isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT) para jovens até aos 35 anos (inclusive), medida que contribui para aliviar a carga financeira na aquisição da primeira habitação».
Estas iniciativas, contudo, «não devem comprometer a implementação de medidas fundamentais para dinamizar o mercado de arrendamento, tal como já referido. Um equilíbrio entre incentivos à compra de habitação e estímulos ao arrendamento é essencial para garantir uma política habitacional mais justa e sustentável».
Segundo o advogado, «o legislador cometeu diversos erros graves, criando institutos jurídicos que, na prática, quase não tiveram qualquer relevância real. Um exemplo claro disso é o Direito Real de Habitação Duradoura (DRHD) que entrou em vigor em 2020. Este regime surgiu como uma alternativa ao arrendamento e à compra de habitação, mas rapidamente se revelou um fracasso absoluto, sem adesão significativa».
O legislador esperava que este modelo «oferecesse uma solução acessível para quem queria estabilidade habitacional sem se endividar excessivamente. No entanto, o mercado ignorou completamente esta figura jurídica, pois nem os proprietários nem os potenciais beneficiários viram nela uma opção viável».
A realidade, nota, «é que o mercado de arrendamento continua extremamente reduzido, e a maioria das famílias portuguesas opta pela compra de casa com recurso a crédito bancário, muitas vezes sujeitando-se a endividamento excessivo».
Já «o Direito Real de Habitação Duradoura, ao invés de apresentar uma solução eficaz, tornou-se apenas mais um instituto jurídico desajustado da realidade habitacional do país. Este caso demonstra como o legislador, em vez de resolver problemas estruturais, muitas vezes recorre à criação de novos conceitos jurídicos sem qualquer aplicabilidade prática, desperdiçando tempo e recursos sem impacto real no sector da habitação».
Por fim, «é crucial promover o desenvolvimento das áreas rurais. O investimento em infraestruturas e a criação de oportunidades de emprego no interior do país podem aliviar a pressão sobre os mercados imobiliários urbanos, tornando as regiões menos povoadas mais atrativas para viver. Em paralelo, poderiam ser criados incentivos fiscais direcionados a quem escolher fixar-se em regiões menos povoadas».
Em entrevista de fundo ao barlavento, Alexander Rathenau, partilha a sua opinião pessoal sobre a proliferação descontrolada de milhares de construções ilegais no Algarve.
