Os preços das casas em Portugal subiram 16,8% em 2025, mas no 4.º trimestre as transações caíram 5,3%, enquanto o valor por metro quadrado continuou a subir.
Depois de um ano de recordes, o mercado da habitação mostra sinais de abrandamento no final de 2025, mas sem impacto nos preços.
Tomando como referência as 164.677 vendas realizadas durante o ano, o preço mediano aumentou também 4,3% face ao período terminado em setembro de 2025, reforçando a trajetória de subida dos valores, divulgou hoje o Instituto Nacional de Estatística (INE).
A valorização dos preços não foi acompanhada por um aumento da atividade. No quarto trimestre de 2025, o número de transações caiu 5,3% face ao mesmo período de 2024, enquanto o preço mediano subiu 17,5%, acelerando face aos 16,1% registados no trimestre anterior.
Este desfasamento entre preços e volume de vendas aponta para um mercado com menor liquidez, mas com pressão persistente sobre os valores, num cenário associado à escassez de oferta e à resiliência da procura.
A geografia da desigualdade continua a marcar o mercado habitacional em Portugal. Em 2025, as sub-regiões da Grande Lisboa (3.439 €/m²), Algarve (3.139 €/m²), Península de Setúbal (2.596 €/m²), Região Autónoma da Madeira (2.500 €/m²) e Área Metropolitana do Porto (2.305 €/m²) apresentaram valores acima da média nacional.
No total, 56 municípios registaram preços superiores ao valor nacional, concentrando-se sobretudo na Grande Lisboa, Península de Setúbal, Algarve e Área Metropolitana do Porto.
No quarto trimestre, os preços subiram em 24 das 26 sub-regiões do país. Apenas o Alto Tâmega e Barroso (-12,1%) e a Região Autónoma da Madeira (-8,3%) registaram quedas homólogas.
O Algarve mantém-se entre os mercados mais pressionados. Em 2025, 14 dos 16 municípios da região registaram preços superiores à média nacional, com valores particularmente elevados em Loulé (3.993 €/m²) e Lagos (3.801 €/m²). No quarto trimestre, o preço mediano na região atingiu 3.295 €/m².
A pressão sobre os preços é também influenciada pelo perfil dos compradores. No quarto trimestre de 2025, o preço mediano das transações envolvendo compradores com domicílio fiscal no estrangeiro atingiu 2.934 €/m², acima dos 2.174 €/m² registados nas aquisições por residentes em Portugal.
Em Lisboa, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram, em média, 6.026 €/m², acima dos 4.813 €/m² pagos por residentes no país. Na Área Metropolitana do Porto, essa diferença atingiu 35,6%.
Esta diferença evidencia a existência de dois mercados paralelos, com dinâmicas distintas e impacto direto na formação dos preços.
A valorização da habitação estende-se para fora dos principais centros urbanos. Municípios como Barcelos (+25,6%), Leiria (+23,3%), Braga (+21,9%) ou Vila Nova de Famalicão (+22,1%) registaram aumentos homólogos superiores à média nacional.
Ainda assim, os preços mais elevados continuam concentrados na Grande Lisboa. No quarto trimestre de 2025, Lisboa atingiu 5.198 €/m², seguida de Cascais (4.654 €/m²) e Oeiras (4.225 €/m²). No conjunto do ano, Lisboa manteve-se como o município mais caro do país, com 4.875 €/m².
A diferença entre mercados é também visível dentro das regiões. No Algarve, na Área Metropolitana do Porto e na Grande Lisboa, os diferenciais de preços entre municípios ultrapassaram os 2.000 €/m².
A concentração do mercado mantém-se elevada. Lisboa registou o maior número de transações do país em 2025, com 8.235 vendas, seguida de Sintra (6.363), Vila Nova de Gaia (5.494) e Porto (4.503). No quarto trimestre, a Grande Lisboa e a Área Metropolitana do Porto representaram, em conjunto, 33,5% das transações.
Outro fator relevante é o tipo de habitação transacionada. Em 23 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, os alojamentos novos apresentaram preços superiores aos das casas usadas. A exceção foi o município da Amadora, onde os alojamentos existentes superaram os novos em 258 €/m² (3.014 €/m² contra 2.756 €/m²).
Em Lisboa, a diferença entre novos e existentes atingiu 1.165 €/m², refletindo o impacto da nova construção na valorização do mercado. Este diferencial indica que a nova construção continua a puxar os preços para cima, sem sinais de correção.
As diferenças estendem-se também às tipologias. Em alguns municípios, os apartamentos de menor dimensão apresentam preços por metro quadrado superiores aos de tipologias maiores. No Funchal, por exemplo, os T0 e T1 atingiram 3.490 €/m², acima dos 2.150 €/m² registados nas habitações T4 ou superiores.
Este padrão aponta para maior pressão da procura nas tipologias mais acessíveis, associada ao investimento e ao mercado de arrendamento.
Do lado institucional, as famílias pagaram, no quarto trimestre de 2025, um preço mediano de 2.237 €/m², acima dos 1.897 €/m² registados nos restantes setores institucionais, embora estes tenham apresentado uma subida mais acentuada.
Os dados do INE confirmam um mercado habitacional em que a subida dos preços é transversal ao território e sustentada por fatores estruturais, como a limitação da oferta, a procura externa e a pressão sobre os centros urbanos e turísticos, mesmo num contexto de menor dinamismo nas transações.
