Gustavo Soares quer «mudar o estado das coisas» na APEMIP

barlavento: Qual o mote da sua candidatura?
Gustavo Soares: O grande mote desta candidatura é, de facto, mudar o estado das coisas relativamente à APEMIP, porque aquilo que aconteceu nos últimos anos tem sido uma perda constante de associados. A APEMIP não tem tido a capacidade não só de captar, como de reter também esses associados, e isso fez com que a associação, no fundo, perdesse visibilidade, perdesse também importância, perdesse, no fundo, a razão das pessoas e das empresas que se movem neste mundo imobiliário e ganhem na APEMIP algo válido, onde de facto estejam integrados. Esse é o grande mote da nossa campanha.

De forma sucinta, que imagem tem do sector neste momento em Portugal?
É um sector altamente desenvolvido, maduro, em que muitas das empresas que operam cá são também de referência dentro das suas marcas. As próprias empresas locais cresceram muito. Isso significa que é um trabalho mais profissional comparativamente ao que era há 20 anos. Mesmo um operador de pequena dimensão tem hoje requisitos em termos da sua atividade bastante mais criteriosos, o que lhe permite também fazer um excelente trabalho. Temos pequenas empresas locais que prestam serviços de altíssima qualidade. É um mercado com grande evolução, muito positivo. Os dados estatísticos provam isso. O número de transações tem evoluído e a intervenção do sector da mediação imobiliária nessas transações também tem aumentado. Isso é claramente satisfatório para nós. É isso que queremos potenciar e alargar. Este aspeto de profissionalização do sector não tem sido passado ao público e, por isso, muitas vezes, a imagem que as pessoas têm continua a ser uma imagem do passado.

O que é que o vosso sector poderá fazer para ajudar a resolver a crise da habitação?
Antes de mais, o sector imobiliário tem uma forte presença em todos os locais do território nacional. Isto significa que hoje comprar ou vender no litoral ou no interior mais profundo pode ser apoiado por empresas de mediação imobiliária, todas já com um nível de serviço bastante evoluído. A crise imobiliária está concentrada, essencialmente, nas zonas mais litorais e, sobretudo, nas grandes cidades. O sector consegue criar alternativas em outros locais que apresentam preços mais baixos e outras localizações. Uma empresa de mediação imobiliária pode apoiar a encontrar o que melhor existe nesse local e, assim, fazer um negócio interessante.

Hoje também é possível transformar espaços comerciais em espaços habitacionais. Como vê isso?
São oportunidades de negócio que surgem, muitas vezes motivadas pelos próprios proprietários, porque, para além da questão comercial, podem também adaptar esse espaço à habitação. É um negócio novo que tem surgido e são muitas as transações que têm sido feitas. No fundo, o sector de mediação imobiliária estrutura e alavanca tudo aquilo que são os movimentos que vão acontecendo.

O mercado do arrendamento continua interessante ou está estagnado?
O mercado do arrendamento tem relação com esta pressão que existe em determinadas zonas do país, nomeadamente nas zonas litorais. Tem-se visto um maior crescimento no arrendamento, mais usual relativamente à compra de casa. Penso que nos próximos anos isto poderá mudar, porque a taxa de juro tem vindo a baixar e hoje vale a pena reconsiderar entre comprar ou arrendar. À medida que a taxa desce, torna-se mais interessante pensar na compra. Mesmo que seja uma tipologia abaixo do que necessitam, mais tarde, fruto do mercado, podem revender.

E no Alojamento Local, vê transformações significativas?
Sim. O AL, no seu contexto, como qualquer negócio imobiliário que passa pelo sector da mediação, começa logo no início na compra dos edifícios, que depois muitas vezes são reabilitados por pequenos investidores, pessoas individuais. Teve um grande boom e contribuiu muito para o desenvolvimento das cidades e dos centros urbanos. Tem sido estruturante no interior, onde se criaram oportunidades para muitas famílias com os bed and breakfast. É um nicho em transformação, num período de estabilização. A tendência será aparecerem mais casas no mercado para habitação final que passam do AL para a habitação própria.

Muitos municípios investem em estratégias de reabilitação urbana, mas continuam a proliferar casas devolutas perdidas em heranças, litígios, insolvências ou frações com múltiplos titulares. Como vê esta problemática?
Toda essa oferta existe. Há pontos nas cidades que muitas vezes ainda não são acontecíveis, mas que em termos de mediação imobiliária começam a ser trabalhados. É o sector imobiliário que tira essas casas do anonimato e as põe no mercado, provocando depois que potenciais compradores se interessem e comprem. É um trabalho que é preciso retomar, porque muitas empresas deixaram esse tipo de atividade de parte. Está a acontecer ao longo das cidades. Basta ver os portfólios de muitas empresas: casas para reabilitar e trabalhar. Agora, muitas vezes, parecem demorar mais, porque são colocadas no mercado a preços, entre aspas, proibitivos. Podem e devem existir estímulos para que essas casas sejam reabilitadas. E já existem. Esse trabalho tem acontecido, embora vejamos menos casas disponíveis, apesar de haver um parque grande por trabalhar. Durante muitos anos, a reabilitação não aconteceu em Portugal. Isto é relativamente novo. Não é um trabalho que se faça de um momento para o outro. Muitas dessas reabilitações, passados cinco ou seis anos, transformam-se em casas para as pessoas viverem. Os proprietários deixam o AL, que é um negócio especializado, e passam para arrendamento de longa duração, ou vendem essas casas. São transformações que ocorrem ao longo do tempo e a questão legislativa é muito importante, porque quando muda o governo e muda a lei, as pessoas retraem-se e não investem o seu dinheiro. Não é só dinheiro de grandes grupos: são pequenos investidores locais, como nós, que juntam algumas poupanças e decidem comprar uma casa para reabilitar.

O Algarve é hoje a segunda região mais cara do país. Isto preocupa famílias e empresas. Como vê este cenário?
Claro que o Algarve tem crescido muito, com a forte componente internacional que tem. Mas é importante termos em conta que, se estivéssemos num cenário diferente, iríamos ver pessoas bastante mais aflitas com a perda de rentabilidade dos seus imóveis. Hoje a taxa de casa de habitação própria é muito elevada em Portugal e muitas dessas pessoas têm bom retorno e conseguem fazer melhor a sua vida, investindo em outras casas que sustentam as suas famílias. Loulé apresenta-se como o quarto local do país com o valor de metro quadrado mais elevado. Tem locais de grande presença internacional, mas isto também é satisfatório, porque beneficia quem tem casa e consegue rentabilizá-la.

Há falta de casas em Portugal para habitar?
Vivemos uma pressão demográfica, porque as pessoas vivem mais tempo e temos três gerações a lutar por uma casa: a geração dos nossos pais, a nossa e a dos nossos filhos. Muitas vezes há inversões demográficas. As casas das gerações mais antigas começam a entrar no mercado. É importante não criarmos excesso de oferta relativamente aos compradores, porque isso faria descer o valor e nenhum português estaria interessado nisso. Em Lisboa e Porto já se vê uma estabilização do preço por metro quadrado e outras zonas limítrofes estão agora a acelerar.

Está a acontecer uma invasão de casas amovíveis e pré-fabricadas um pouco por todo o país. Isso preocupa-vos?
O que é positivo para o mercado é positivo para nós, empresas de mediação imobiliária. São outras formas de fazer negócio imobiliário. Muitas vezes a pessoa compra um terreno no interior e constrói com menos requisitos legais e mais rápido. É uma inovação que está a chegar agora a Portugal, mas em muitos mercados europeus existe há anos. O Algarve pode beneficiar muito porque o clima é menos exigente. É habitação credível, rápida de implementar, possível em muitas localizações para tirar pressão dos centros. Vemos isto de modo muito positivo. As empresas de mediação que trabalham em locais menos urbanos, com mais rústicos, conseguem servir esse tipo de cliente e conferir garantias em termos de negócio. Esse é o ponto chave.

Hoje, há uma percepção que a nova construção que está a ser feita posiciona-se para os segmentos premium, mais altos do mercado. O segmento médio perdeu importância. Na sua opinião, como se explica?
Gustavo Soares: Serão várias as razões. Em primeiro lugar, essa construção incide nos centros urbanos consolidados, onde os terrenos são pequenos e permitem poucos fogos. Quem constrói aí trabalha mais qualidade e menos quantidade. Depois, a grande construção urbana dos anos 1980 e 1990 deixou de existir porque exige muita mão de obra. Hoje todo o contexto da mão de obra é problemático, não só na construção civil, mas em toda a cadeia de valor. Politicamente, isto é gerido de duas formas: por um lado, diz-se que não queremos imigração, que muitas vezes sustenta essa necessidade; por outro, diz-se que queremos construir. São variáveis que não se alinham e parecem contraditórias. Queremos construir em quantidade, mas não criamos condições para isso. Daí os pequenos projetos de maior valor acrescentado, muitas vezes em locais mais exclusivos, para um público mais internacional ou com maior poder de compra.

Na sua opinião, Portugal continua atrativo para o investimento estrangeiro?
Muito atrativo. Não só pelas questões básicas — segurança, clima, cultura acolhedora — que são fatores muito importantes. Também a qualidade dos projetos permite atrair um público diferenciado com um padrão de consumo mais elevado. Muitos desses estrangeiros têm sustentado o negócio e estruturado o crescimento da nossa atividade, não só no consumo local, mas na aquisição de empresas, compra de imóveis e com rentabilidade muito interessante para os municípios. A rentabilidade que os municípios têm com os impostos relacionados com os imóveis é significativa. Muitas vezes queremos estes benefícios, mas depois parece que não queremos estrangeiros. O Algarve é, tipicamente, um local já com muitos anos de estrangeiros, que começaram a desenvolver todo a região.

Quantos sócios tem hoje a APEMIP?
Temos cerca de 2.000 sócios. Somos a associação mais representativa, de norte a sul do país. Temos quatro delegações nacionais, uma delas em Vilamoura. Isso permite-nos ter grande conhecimento local e tirar partido de toda esta capilaridade e dimensão em termos de associados. E por isso, espero também que as eleições de 4 de dezembro sejam bastante participadas.

Se for eleito, fará um périplo pelas delegações?
Sim. Nós temos uma vertente de proximidade muito grande. Aliás, esta semana vamos começar a fazer isso. Esse é um ponto chave da nossa candidatura. Um dos problemas dos últimos anos foi o desligar entre a associação e os seus associados. O nosso projeto para o futuro é construir um coletivo mais forte, que traga para cima da mesa o seu know-how e experiência do mercado. Se conseguirmos juntar e fornecer mais informação, seremos mais fortes e conseguiremos trabalhar melhor e com mais estratégias.

Duas propostas a votos

A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), liderada por Paulo Caiado, tem eleições marcadas para o triénio 2026-2028, no dia 4 de dezembro.

A lista A, propõe continuidade e é liderada por Patrícia Barão, Partner & Head of Residential da Dils Portugal e atual vice-presidente da APEMIP. É a primeira mulher a candidatar-se à presidência em mais de 50 anos de história associativa.

Com mais de 20 anos de carreira, Patrícia Barão construiu um percurso marcado por funções executivas em vários segmentos do imobiliário. Integrou o Grupo Espírito Santo Property, onde coordenou operações urbanísticas, e desempenhou funções de direção na Herdade da Comporta, um dos maiores projetos imobiliários do país.

Mais tarde, entrou na JLL, onde criou e liderou a área residencial da consultora em Portugal, consolidando uma operação dedicada a investidores nacionais e internacionais.

Em 2024, foi convidada para o cargo de Partner & Head of Residential da consultora Dils Portugal, um dos grupos internacionais que mais tem crescido no mercado ibérico. Além da atividade empresarial, mantém intervenção académica: é docente convidada no ISEG, onde coordena o curso de Consultoria Imobiliária, e é fundadora da WIRE Portugal (Women in Real Estate), associação dedicada à promoção da igualdade e liderança feminina no sector.

A sua candidatura apresenta-se sob o mote «APEMIP – A Voz da Mediação Imobiliária» e assume explicitamente um projeto de continuidade da direção cessante. Defende uma associação moderna, próxima e institucionalmente relevante, capaz de representar todos os mediadores — das grandes redes aos pequenos operadores independentes.

Entre as prioridades que defende para o mandato destacam-se:

• reforço da credibilidade da mediação imobiliária como pilar do mercado da habitação;
• qualificação contínua dos agentes, com reforço da Academia APEMIP;
• atualização dos modelos de certificação profissional;
• aposta em ferramentas tecnológicas e plataformas digitais dedicadas aos associados;
• maior articulação com entidades públicas e regulatórias;
• reforço da presença institucional da APEMIP no debate da habitação.

A Lista A integra 30 profissionais de diferentes perfis — pequenas, médias e grandes empresas — simbolizando uma candidatura transversal ao setor. Entre os nomes mais relevantes estão Paulo Caiado (atual presidente, que transita para vice-presidente), Reinaldo Teixeira (CEO da Garvetur e presidente da Liga de Futebol, que preside à Mesa da Assembleia Geral), Domingos Silva, José Paraíso, Marina Zueva, Paulo Lopes, Miguel Aguiar, Massimo Forte, Eric Van Leuven e Ricardo Valente.

A candidatura apresenta-se como uma combinação de continuidade, experiência executiva e reforço institucional.

A lista concorrente é liderada por Gustavo Soares, empresário e gestor com mais de duas décadas de experiência no sector. É licenciado em Gestão pela Católica Business School e iniciou carreira em redes nacionais de mediação, tendo colaborado com a ERA Portugal, onde apoiou a criação e consolidação de mais de 50 empresas.

Foi posteriormente Managing Director da Portugal Sotheby’s International Realty, onde conduziu uma reestruturação operacional e expandiu a presença nacional da marca no segmento de luxo.

Nos últimos anos assumiu a direção regional de uma das maiores redes internacionais em Portugal — a Engel & Völkers — onde lidera a operação do Porto, distinguida várias vezes como a n.º 1 da rede no país.

A sua candidatura apresenta-se sob o lema «APEMIP de Todos para Todos», posicionando-se como alternativa à direção cessante. Propõe reforçar a credibilidade, ética e transparência da mediação, devolver representatividade aos associados, equilibrar o peso das grandes redes com os mediadores independentes, aproximar a associação do território e modernizar os processos internos.

A lista integra associados individuais e representantes de empresas, procurando, segundo o candidato, assegurar «um equilíbrio entre diferentes perfis e modelos de negócio». Gustavo Soares descreve o desafio como «uma honra e imensa responsabilidade» depois de mais de 20 anos de atividade no sector.

Apresenta-se como uma candidatura com foco na proximidade, na participação ativa dos associados e na recuperação da influência da APEMIP na agenda pública da habitação.

Desafios do presente e futuro

A APEMIP, criada em 2004 após a fusão da ASMIP e da ACIMOP, vai a eleições num período de grande pressão sobre o mercado da habitação e de transformação acelerada no sector da mediação.

Os preços da habitação mantêm-se em máximos históricos, com o Algarve entre as regiões onde os valores mais subiram nos últimos anos, e o investimento estrangeiro continua a assumir peso determinante nas zonas litorais e turísticas.

O sector enfrenta desafios estruturais: crescimento significativo do número de mediadores; maior exigência regulatória; instabilidade legislativa no arrendamento e no Alojamento Local; pressão demográfica nas grandes áreas urbanas; níveis de reabilitação abaixo das necessidades estimadas pelos estudos nacionais; falta de mão de obra na construção; e fortes assimetrias territoriais entre litoral e interior.

A mediação imobiliária enfrenta também concorrência reforçada por plataformas digitais e grandes marcas internacionais, além de um escrutínio público mais exigente. A profissionalização tem avançado, mas continua a exigir maior qualificação, certificação e acompanhamento técnico dos agentes — áreas em que a associação tem procurado intervir através da Academia APEMIP.

A crescente complexidade das transações, com clientes mais informados e operações mais sofisticadas, reforça a necessidade de uma entidade representativa capaz de produzir conhecimento, apoiar empresas e influenciar políticas públicas num momento em que a habitação domina a agenda nacional.