Estudo do Banco de Portugal conclui que o crescimento das famílias e a imigração superam a oferta de casas desde 2011, agravando a crise da habitação em Portugal.
Entre 2011 e 2021, o número de famílias excedeu, em média, em quatro mil por ano, a oferta de casas. No período entre 2021 e 2024, superou em 14 mil, em média, por ano, a oferta de habitações, com o crescimento dos agregados familiares e da imigração a explicarem a tendência.
Os últimos 15 anos mostram uma inversão profunda face às três décadas anteriores, quando o aumento dos alojamentos, superior a 80 mil por ano, era muito mais elevado do que a variação no número de famílias, de cerca de 40 mil por ano.
O estudo sobre o mercado da habitação em Portugal, publicado no boletim económico de dezembro de 2025 do banco central, avalia o impacto da demografia na oferta e na procura de residências ao longo de quatro décadas, entre 1981 e 2021, com base nos Censos, e no período entre 2021 e 2024, a partir de nova informação disponível.
Nos últimos 45 anos, o número de famílias em Portugal aumentou, em média, cerca de 35 mil por ano, com o maior crescimento a registar-se entre 1991 e 2011 (47 mil, em média, por ano) e entre 2021 e 2024 (36 mil, em média, por ano).
Este crescimento foi acompanhado por uma redução da dimensão dos agregados. Se, em 1981, as famílias tinham, em média, 3,4 pessoas, entre 2011 e 2021 esse número reduziu-se para 2,5.
O BdP conclui que esta diminuição «reflete o aumento da esperança média de vida, a redução da fertilidade e o menor número de uniões familiares», com os idosos a darem o maior contributo para o peso das famílias pequenas.
Ainda assim, foi o saldo migratório a principal causa do acréscimo do número de famílias desde 2017. No período entre 2021 e 2024, traduziu-se num saldo médio anual de 127 mil indivíduos, comparando com 10 mil por ano no período entre 1981 e 2021.
Assumindo que a dimensão média das famílias imigrantes é igual à das famílias residentes em 2021, o banco central conclui que a entrada líquida de indivíduos explica um aumento médio anual de 52 mil famílias no período entre 2021 e 2024.
A nível regional, o número de famílias tem crescido sobretudo no litoral e diminuído no interior do país, com 67% dos municípios a registarem um aumento no período mais recente, devido principalmente ao saldo migratório, «que compensou em muitos municípios a tendência de redução das famílias devida ao saldo natural negativo».
Odemira destaca-se entre os municípios com maiores aumentos percentuais do número de famílias e também com maior dinamismo da procura face à oferta de alojamentos, seguido pelas regiões Oeste e Vale do Tejo, Centro, Algarve e Península de Setúbal.
Com maior redução percentual de famílias estiveram os municípios do interior do Norte e do Alentejo.
Em sentido inverso, a oferta de alojamentos «aumentou a um ritmo muito mais lento desde 2011» do que nas duas décadas anteriores, passando de uma média de 82 mil por ano, no período entre 1981 e 2011, para 11 mil entre 2011 e 2021, e 22 mil entre 2021 e 2024.
O estudo destaca ainda que o número de residências secundárias e de alojamentos vagos tem vindo a diminuir, de forma a acomodar o aumento da procura por residências habituais não satisfeita pela construção de novos fogos. Ainda assim, «a maioria dos municípios continua a ter um número de fogos vagos relativamente elevado», superior a 4% do total.
Os alojamentos que permanecem vagos são explicados por vários fatores, designadamente por serem imóveis antigos a necessitar de melhorias, por terem vários proprietários em resultado de heranças, ou por constrangimentos legais e fiscais no mercado do arrendamento.
O boletim económico sublinha ainda que o parque habitacional público é «muito reduzido em Portugal (cerca de 2%)», em contraste com outros países europeus, como os Países Baixos ou a Áustria, onde «excede 20%».
O BdP considera também que o aumento da oferta através da nova construção é um fator central para aliviar as pressões no mercado, apontando que, nos próximos anos, a construção de novos fogos deverá continuar a aumentar, embora dependa do reforço da capacidade produtiva, da produtividade e da previsibilidade do enquadramento legal.
Na apresentação do boletim económico, o governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, afirmou que, no mercado da habitação, a procura «está bem acima da oferta», sobretudo no litoral.
Santos Pereira defendeu que a oferta «deve ser a prioridade» na resposta à crise da habitação, salientando que «grande parte do constrangimento está ao nível dos municípios», apontando a demora nos licenciamentos e defendendo que estes passem a divulgar os prazos médios de aprovação.
O governador sublinhou ainda a necessidade de investir na formação e de atrair trabalhadores qualificados para o setor da construção, alertando para a «falta de mão de obra bastante grande» existente.
Fotos: Bruno Filipe Pires
